Avukatlar ve Mahkemeler için Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık

Avukatlar ve Mahkemeler için Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık

Avukatlar ve Mahkemeler için Gayrimenkul Değerleme, hukuki süreçlerdeki gayrimenkul değerlendirme ve tespitiyle ilgili önemli bilgiler sunar. Bu başlık altında, gayrimenkul değerleme raporlarının mahkeme süreçlerindeki rolü, icra ve iflas davalarında değerleme uygulamaları, tapu iptal ve tescil davalarında değerleme raporunun önemi gibi konular ele alınır. Ayrıca, boşanma, miras, kira ve tazminat davalarında gayrimenkul değerleme uzmanının rolü ve etkisi incelenir. Bu bilgiler avukatlar ve mahkemeler için değerli bir kaynak sağlar.

Gayrimenkul hukuku davaları ve arabuluculuk süreçlerinde, taşınmaz veya menkul mallarla ilgili anlaşmazlıkların hatalı bilirkişi raporları nedeniyle uzamasının önüne geçmek amaçlanır.

Bu çerçevede, gayrimenkul veya menkul mülk davalarında avukatların, bilirkişi raporlarında yer alan eksiklikleri doğru bir şekilde tespit ederek itiraz edebilmeleri için, gerçeğe en yakın, akılcı ve uluslararası değerleme standartlarına ve Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) tebliğine uygun bir şekilde hazırlanan uzman mütalaa (teknik/bilimsel inceleme) raporları gereklidir. Bu raporlar, Kurul tarafından denetlenen ve mesleki etik ilkelere bağlı sorumlu değerleme uzmanları tarafından kontrol edilir.

Gayrimenkul/Menkul Davalarında Değerleme Şirketinden Gayrimenkul Değerleme Raporu veya Mütalaa Raporu Alınmasının Avantajları Nelerdir?

Gayrimenkul veya menkul davalarında değerleme şirketinden gayrimenkul değerleme raporu veya mütalaa raporu almanın bazı avantajları bulunmaktadır.

• Bilirkişi raporlarına isabetli itiraz dilekçesi sunulması: Değerleme şirketinden alınan raporlar, avukatların bilirkişi raporlarındaki eksikliklere doğru bir şekilde itiraz etmelerini sağlar.

• Mütalaa raporunun mahkemede delil olarak kullanılması: Değerleme raporu, mahkemede delil olarak sunulabilir ve davayı destekleyici niteliğe sahip olabilir.

• Mahkeme başkanı tarafından uzman görüşü olarak dikkate alınması: Mütalaa raporu, mahkeme başkanı tarafından uzman görüşü olarak değerlendirilebilir ve davaya etki edebilir.

• Anlaşmazlıkların hızlı çözülmesi: İmar, kamulaştırma, kentsel dönüşüm, miras paylaşımı, kira tespiti gibi anlaşmazlıklar, değerleme raporları sayesinde daha hızlı bir şekilde çözülebilir.

• Duran varlıkların değer tespiti: Şirket birleşmesi veya ayrılması gibi durumlarda, değerleme raporu sayesinde duran varlıkların değeri belirlenebilir.

• SPK ve BDDK Lisanslı yarı resmi bağımsız değerleme kuruluşundan hizmet alınması: Değerleme şirketi, SPK ve BDDK lisanslı bir kuruluş olması nedeniyle güvenilirlik ve kalite açısından avantaj sağlar.

• Uzmanlar tarafından rapor hazırlanması: Değerleme kuruluşu, 5 yıl ve üzeri tecrübeye sahip mimar, inşaat mühendisi, şehir plancısı, harita mühendisi ve makine mühendislerinden oluşan uzmanlar tarafından rapor hazırlar. Bu sayede raporun uzmanlık ve güvenilirlik seviyesi yükselir.

• Yaygın hizmet ağı ve veri tabanına sahip olunması: Değerleme kuruluşunun Türkiye genelinde yaygın bir hizmet ağı ve geniş bir veri tabanı bulunması, daha kapsamlı ve güvenilir değerleme raporlarının hazırlanmasını sağlar.

Hangi Taşınmaz Davalarında Değerleme Raporu veya Mütalaa Raporu Alınmalıdır?

Değerleme raporu veya mütalaa raporu, aşağıdaki taşınmaz davalarının çözümünde önemli bir rol oynar:

• Taşınmaz tazminatı davaları: Taşınmaz malın değerine ilişkin tazminat taleplerinin belirlenmesi için değerleme raporu veya mütalaa raporu alınabilir.

• Müdahalenin men-i davaları: Müdahale edilen taşınmaz mülkün değerinin belirlenmesi amacıyla değerleme raporu veya mütalaa raporu gerekebilir.

• İrtifak haklarının kurulmasına ilişkin davalar: İrtifak haklarının kurulmasıyla ilgili davalarda, taşınmazın değerini belirlemek amacıyla değerleme raporu veya mütalaa raporu kullanılabilir.

• İstihkak davaları: Bir kişinin taşınmaza sahip olduğunu iddia ettiği durumlarda, taşınmazın değerinin belirlenmesi için değerleme raporu veya mütalaa raporu alınabilir.

• Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davaları: Ortak mülkiyetin sona erdirilmesiyle ilgili davalarında taşınmazın değerinin tespit edilmesi için değerleme raporu veya mütalaa raporu gerekebilir.

• İpotek davaları ve kamulaştırma davaları: Taşınmazın değeri, ipotek talepleri veya kamulaştırma süreçleriyle ilgili davaların çözümünde değerleme raporu veya mütalaa raporu kullanılabilir.

• Tapu iptal ve tescil davaları: Tapu kayıtlarının düzeltilmesi veya iptal edilmesi gereken durumlarda, taşınmazın değerinin tespiti için değerleme raporu veya mütalaa raporu alınabilir.

• Kira bedeli tespit davaları: Kiralanan taşınmazın değerinin belirlenmesi amacıyla değerleme raporu veya mütalaa raporu kullanılabilir.

• Miras paylaşımı davaları ve boşanma sonrası mal paylaşımı davaları: Taşınmazların değerinin belirlenmesi için değerleme raporu veya mütalaa raporu alınabilir.

• Tahliye davaları ve şüfa davaları: Taşınmazın değeri, tahliye talepleri veya şüfa hakkı uyuşmazlıklarının çözümünde değerleme raporu veya mütalaa raporuyla belirlenebilir.

• Kat mülkiyeti uyuşmazlıkları: Kat mülkiyetine ilişkin anlaşmazlıklarda taşınmazın değerinin belirlenmesi için değerleme raporu veya mütalaa raporu alınabilir.

• Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri ve kentsel dönüşüm inşaatlarındaki anlaşmazlıklar: Değerleme raporu veya mütalaa raporu, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde veya kentsel dönüşüm projelerinde yaşanan anlaşmazlıkların çözümünde taşınmazların değerinin belirlenmesi için kullanılabilir.

• Arsa payı davaları: Ortak mülkiyetten kaynaklanan arsa payı uyuşmazlıklarında, taşınmazların değerinin tespiti için değerleme raporu veya mütalaa raporu gerekebilir.

• Kentsel dönüşüm davaları: Kentsel dönüşüm süreçlerinde, taşınmazların değeriyle ilgili anlaşmazlıkların çözümünde değerleme raporu veya mütalaa raporu kullanılabilir.

• Şirket birleşmesi veya bölünmesi davaları (duran varlıkların değerlemesi): Şirket birleşmesi veya bölünmesi sırasında duran varlıkların değerinin belirlenmesi için değerleme raporu veya mütalaa raporu alınabilir.

Bu davaların çözümünde, değerleme raporu veya mütalaa raporu, taşınmazların objektif ve güvenilir bir şekilde değerlendirilmesini sağlar, taraflar arasındaki anlaşmazlıkların çözümüne katkıda bulunur ve adil bir sonuca ulaşmayı destekler.

Gayrimenkul Davaları veya Arabuluculuk İşlemlerinde Hangi Durumda Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık Hizmetine İhtiyaç Duyulur?

Gayrimenkul davaları veya arabuluculuk işlemleri sırasında gayrimenkul değerleme ve danışmanlık hizmetine ihtiyaç duyulan durumlar şunlardır:

• Gayrimenkul devir aşamasında: Gayrimenkule ilişkin tapu sicili ve diğer resmi kayıtların detaylı olarak incelenmesi ve yorumlanması gerektiği durumlarda, gayrimenkul değerleme ve danışmanlık hizmeti alınarak müvekkile rapor sunulabilir. Böylece, gayrimenkul üzerindeki kayıtlar ve potansiyel sorunlar önceden tespit edilerek müvekkile bilgi aktarılır.

• Hukuk davalarında: Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 293/1 maddesi uyarınca uzman görüşü alınması gereken durumlarda, gayrimenkul değerleme ve danışmanlık hizmetiyle uzman görüşü raporu hazırlanabilir. Bu rapor, dava dosyasına sunularak iddia veya savunmaların desteklenmesine yardımcı olur. Ayrıca, mahkeme tarafından atanan bilirkişinin raporuna itiraz edilmesi veya mahkemenin verdiği karara karşı istinaf ve temyiz iddialarının desteklenmesi için kullanılabilir.

• İnşaat sözleşmeleri ve gayrimenkul projeleri: İnşaat sözleşmelerinde veya gayrimenkul projeleri satış sözleşmelerinde sözleşmeye uyulmayan durumların tespiti için gayrimenkul değerleme ve danışmanlık hizmeti alınabilir. Bu hizmet, raporlama ve tespitlerin dava dosyasında dayanak oluşturulmasına yardımcı olur.

• Gayrimenkul alım veya satım sürecinde: Müvekkillerin temsilcisi olarak gayrimenkul alım veya satımı sırasında, gayrimenkulün hukuki problemleri olup olmadığının belirlenmesi ve piyasa değeri konusunda emin olunması gereken durumlarda gayrimenkul değerleme ve danışmanlık hizmeti alınabilir. Böylece, vekilin özen yükümlülüğüne uygun hareket edilir ve müvekkillerin çıkarları korunur.

Bu durumlarda gayrimenkul değerleme ve danışmanlık hizmeti, tarafların bilinçli kararlar almasına, dava süreçlerinde destek sağlamasına ve hukuki çözümün sağlanmasına yardımcı olur.

Miras Ortaklığının Giderilmesi Davasında Gayrimenkul Değerleme

Miras ortaklığının giderilmesi davası, mirasçılar arasında paylaşılmamış bir taşınmaz mülkiyeti olduğunda açılan bir davadır. Bu durumda, ortaklar tek bir taşınmaz üzerinde birlikte sahip olurlar ve bu taşınmazı istedikleri gibi kullanamazlar. Miras ortaklığının sona erdirilmesi için bu davalar açılabilir.

Miras ortaklığının giderilmesi davasında, davanın konusu olan taşınmazların piyasa değerleri belirlenmesi gerekmektedir. Bu değerler, mahkeme tarafından atanacak bilirkişiler tarafından takdir edilir. Bununla birlikte, mahkeme dosyasına sunulacak bir gayrimenkul değerleme raporu, SPK lisanslı uzmanlar tarafından hazırlanmış olduğunda, mahkeme tarafından atanmış bilirkişilerden daha profesyonel ve doğru bir değerlendirme sağlayabilir.

Gayrimenkul değerleme raporu, taşınmazların gerçek piyasa değerini belirlemekte önemli bir katkı sağlar. Bu rapor, bağımsız bir değerleme uzmanı tarafından hazırlanır ve SPK lisansına sahip olması gerekmektedir. Gayrimenkul değerleme raporu, taşınmazların doğru bir şekilde değerlendirilmesini sağlayarak mahkemeye sunulur ve dava sürecine katkıda bulunur.

Miras ortaklığının giderilmesi davasında gayrimenkul değerleme raporu, adil ve objektif bir değerlendirme yapılmasını sağlar ve ortaklar arasındaki paylaşımın adil bir şekilde gerçekleşmesine yardımcı olur. Bu rapor, mahkeme tarafından dikkate alınır ve doğru kararların verilmesine katkıda bulunur.

İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davasında Gayrimenkul Değerleme

Miras ortaklığı veya paylı mülkiyet durumunda olan gayrimenkullerin satışı konusunda hissedarlar arasında anlaşmazlık olduğunda, bir veya birkaç hissedar izale-i şüyu davası (ortaklığın giderilmesi davası) açabilir. Bu tür davalarda, mahkemeler genellikle gayrimenkulün satışını ve gelirlerin paylaşılmasını kararlaştırmaktadır.

Dava konusu taşınmazların değeri, mahkeme tarafından atanacak bilirkişiler tarafından belirlenmektedir. Ancak, mahkeme dosyasına sunulan bir gayrimenkul değerleme raporu, SPK lisanslı uzmanlar tarafından hazırlanmış olduğunda, mahkeme tarafından atanmış bilirkişilerden daha profesyonel ve doğru bir değerlendirme sağlayabilir.

Ayrıca, bazı durumlarda mahkeme tarafından sunulan bilirkişi raporuna itiraz etmek gerekebilir. Bu durumda, SPK lisanslı uzmanlar tarafından hazırlanan bir gayrimenkul değerleme raporu almak oldukça etkili olabilir ve bilirkişi raporunun hatalı yönlerini ispat etmek için uzman bir raporla desteklenebilir. Bu şekilde, gayrimenkul değerleme raporu, mahkemenin yeniden bilirkişi incelemesi yapma kararı vermesine ve gerçek değerin tespit edilmesine katkıda bulunabilir.

Önalım (Şufa) Hakkı Davasında Gayrimenkul Değerleme

Paylı mülkiyet durumunda, bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü bir kişiye satması durumunda, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanarak bu payı öncelikli olarak alma hakkına sahiptir. Önalım hakkını kullanmak isteyen paydaşlar, alıcı olan üçüncü kişiye karşı önalım hakkı davası açmak durumundadır.

Önalım davalarında, taşınmazın pay oranına göre bedelin belirlenmesi için bir bilirkişi keşif yapmaktadır. Bilirkişi, bedel tespitine ilişkin bir rapor düzenleyerek belirlediği rayiç bedeli önalım bedeli olarak belirler. Bu noktada, mahkemeye sunulacak SPK lisanslı uzmanlar tarafından hazırlanan bir gayrimenkul değerleme raporu, taşınmazın pay oranına dair bedelin gerçek piyasa değerine yakın bir şekilde tespit edilmesine yardımcı olacaktır.

Bu sayede, önalım davalarında kullanılan gayrimenkul değerleme raporu, taşınmazın doğru bir şekilde değerlendirilmesine ve paydaşların önalım hakkının korunmasına katkıda bulunacaktır.

Kira Tespit Davasında Gayrimenkul Değerleme

Kira tespit davası, kiracı veya kiraya veren tarafından açılan bir davadır ve kira bedelinin yeniden belirlenmesini talep eder. Bu davalarda, gayrimenkulün kira bedeli, bilirkişiler tarafından hazırlanan bir rapor aracılığıyla tespit edilmektedir. Bilirkişiler, enflasyon oranı, kullanım sahası, imar değişiklikleri, benzer kiralardaki fiyatlar ve kiralananın özellikleri gibi faktörleri dikkate alarak kira bedelini belirler.

Genellikle bilinmeyen bir uygulama olsa da, SPK lisanslı uzmanlar tarafından hazırlanan gayrimenkul değerleme raporları, aynı zamanda kira bedelini de tespit etmektedir. Bu nedenle, kira tespit davalarında mahkemeye sunulan bir gayrimenkul değerleme raporu, kira bedelinin adil, hakkaniyetli ve doğru bir şekilde belirlenmesine yardımcı olmaktadır. Ayrıca, bu raporlar tarafların iddialarını desteklemek ve mahkemeyi ikna etmek için önemli bir kanıt niteliği taşımaktadır.

Kamulaştırma Davaları ve Kamulaştırmasız El Atma Davalarında Gayrimenkul Değerleme

Kamulaştırma, bir taşınmazın kamu hizmetlerinde kullanılmak üzere devlet tarafından satın alınması işlemidir. Bu süreç, idari bir süreci izleyerek tamamlanır ve satın alma işlemi son aşamayı oluşturur. Ancak, taşınmazı gönüllü olarak satın alamayan devlet, kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescili talebiyle malik aleyhine dava açar.

Bir diğer konu ise kamulaştırmasız el atmaya ilişkindir. Bu durumda, idare bedel ödemeden malikin mülkiyet hakkına müdahale eder. Müdahale, kamulaştırma işlemleri tamamlanmadan taşınmazın elinden alınması şeklinde gerçekleşebileceği gibi, fiili eylemler veya imar uygulamaları yoluyla da olabilir. Malik, bu haksız müdahalelere karşı kamulaştırmasız el atma davası açarak mülkiyet hakkını savunabilir ve bedel tespiti talep edebilir.

Bu gibi kamulaştırma konulu davalar ve benzeri durumlarda, ilgili taşınmazın değerinin tespiti önem taşır ve malikin herhangi bir hak kaybını önlemek için büyük bir öneme sahiptir. SPK lisanslı uzmanlar tarafından hazırlanan gayrimenkul değerleme raporu, mahkeme dosyasına sunulduğunda bilirkişilerin gerçek piyasa değerine daha yakın bir şekilde taşınmazın değerini tespit etmelerine yardımcı olur. Bu raporlar, doğru ve profesyonel bir değerlendirme sağlayarak adil bir bedel tespiti yapılmasına katkı sağlar.

Kat Karşılığı / Kentsel Dönüşüm İnşaat Sözleşmelerinden Doğan Davalarda Gayrimenkul Değerleme

Kentsel dönüşüm süreci, ülkemiz genelinde kentler ve köyler dahil tüm yerleşimlerde, ekonomik ömrünü tamamlamış ve hayati risk taşıyan yapıların yıkılması ve devlet tarafından sağlanan avantajlarla yeniden inşa edilmesini öngören bir çalışmadır.

Bu süreçte, mülk sahipleri ve inşaat yüklenicileri birçok bilinmeyenle karşılaşabilmektedir. Bu nedenle, ekibimiz kentsel dönüşüm konusunda hazırladığı raporlarla, hukuk sistemimize açıklayıcı ve uzman bir köprü görevi üstlenmektedir.

Anlaşmazlık durumlarında, mevcut durum analizi ve değer tespit raporları hazırlanmaktadır. Ayrıca, kat mülkiyet kanununun 3. maddesi uyarınca arsa payının yeniden düzenlenmesine yönelik raporlar da sunulmaktadır. Çevre Şehircilik Bakanlığı Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü'nün isteği üzerine arsa payının satışına yönelik Bakanlık Değerleme Raporları hazırlanmaktadır. Mevcut projelerde şerefiyelendirme raporları hazırlanmakta ve yorumlanmaktadır.

Yeni projeler için ise şerefiyelendirme ve konumlandırma raporları hazırlanmakta ve yorumlanmaktadır. Ayrıca, yeni proje fiyat analizi ve değer tespit çalışmaları yapılmaktadır. Gayrimenkuller arası kıyaslama raporları hazırlanmaktadır.

Kentsel dönüşüm alanlarında katılım payı oranı ve dağıtım değerlerinin hesaplanması, hak sahipliklerinin belirlenmesi gibi konularda uzman görüşleri ile aydınlatıcı bir rol üstlenilmektedir. Bu ve benzeri farklı konular, dava çeşitlerine dayanak oluşturmakta ve uzman görüşleriyle desteklenmektedir.

Ecrimisil Davalarında Gayrimenkul Değerleme

Ecrimisil, mal sahibinin izni olmaksızın taşınmazı kullanan kişi ya da kişilerin ödemekle yükümlü olduğu bir tazminat türüdür. Bu tazminat, taşınmazın haksız ve kötü niyetli bir şekilde kullanılmasından kaynaklanan zararları karşılamayı amaçlar ve haksız işgalde bulunan kişiden talep edilir.

Ecrimisil bedeli, gayrimenkul değerleme konularından biridir ve belirlenmesi gereken bir husustur. İlgili taşınmazın niteliği, kullanım şekli, konumu, altyapı hizmetlerinden yararlanma durumu, tarım arazilerindeki verimlilik, imar durumu, yüzölçümü gibi faktörler göz önünde bulundurularak, haksız işgalciden talep edilecek tazminat miktarı belirlenir. Bu faktörler, konusunda uzmanlaşmış SPK lisanslı gayrimenkul değerleme uzmanları tarafından yapılan çalışmalar ve hazırlanan değerleme raporuyla tespit edilir.

Taşınmaz Satışından Doğan Tazminat Davalarında Gayrimenkul Değerleme

Mal sahibi, taşınmazı satın aldıktan sonra vaat edilen niteliklere sahip olmadığını ya da tam olarak yerine getirilmediğini fark edebilir. Bu durumda, taşınmaz ayıplı bir gayrimenkul olarak kabul edilir ve alıcı, satış bedelinden indirim talep etmek veya tazminat gibi çeşitli taleplerde bulunmak için dava açabilir.

Ayrıca, iradi fesat unsurları (hata, hile, korkutma gibi) mevcut ise, taşınmazın satışından kaynaklanan tazminat davaları da ortaya çıkabilir. Bu tür durumlarda, SPK lisanslı gayrimenkul değerleme uzmanlarınca hazırlanan bir rapor, ayıplı gayrimenkul nedeniyle mal sahibinin uğradığı zararın belirlenmesinde önemli bir rol oynar.

İcrai Satışlarda Gayrimenkul Değerleme

Hacizli taşınmazların icrai satışlarında, taşınmazın doğru bir şekilde değerlendirilmesi, hem alacaklı hem de borçlu açısından büyük önem taşır. Değerin yanlış bir şekilde tespit edilmesi durumunda, borçlu daha az borç ödeyebilir ve alacaklı daha düşük bir miktar tahsil ederek zarar edebilir. Diğer taraftan, değerin aşırı yüksek tespit edilmesi durumunda ise taşınmazın satışı gerçekleşmeyebilir ve her iki taraf da zarar görebilir. Bu nedenle, SPK lisanslı bir değerleme uzmanı tarafından hacizli taşınmazın doğru bir şekilde değerlendirilmesi, icra müdürlüğü tarafından yaptırılan kıymet takdir raporlarıyla birlikte, her iki tarafın da zarar görmesini önleyebilir.

Ayrıca, icra müdürlüğünce taşınmazlar için yapılan kıymet takdir raporlarına itiraz edilip edilmemesi ve bu raporlara yapılan itirazlar nedeniyle açılan kıymet takdirine itiraz davalarında da, SPK lisanslı bir değerleme uzmanının hazırladığı rapor yol gösterici olabilir. Bu sayede, tarafların doğru ve adil bir değerlendirme süreci yaşamaları sağlanabilir.